Immobilie geerbt, was jetzt?

So wird das neue Haus nicht zur Schuldenfalle! Lesen Sie hier grundlegende Informationen, die wichtig beim Erben einer Immobilie zu beachten sind.

Immer mehr Menschen in Deutschland erben eine Immobilie. Viele wissen jedoch nicht, wie sie mit dem Erbe umgehen sollen - und verschenken zehntausende Euro. Der Verhandlungsprofi erklärt Ihnen, was zu beachten ist.

Viele Erben stellt ein Haus vor unverhoffte Probleme: Wie verwerte ich das neue Domizil am besten: Soll ich es vermieten, verkaufen oder selbst beziehen? Mit einigen Tipps können sich Immobilienerben einen guten Überblick verschaffen.

1. Zustand der Immobilie überprüfen

Der Zustand der Immobilie kann Aufschluss darüber geben, ob es sich lohnt, sie zu behalten oder nicht. Je nach Art und Baujahr können im Laufe der Zeit unterschiedliche Mängel auftreten. Wichtig ist, dass diese nicht sicherheitsbedenklich sind. Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie dafür verantwortlich, dass keine Gefahren von Ihrer Immobilie ausgehen. Falls Sie Ihre Pflichten nicht erfüllen und daraus Schäden entstehen, haften Sie mit ihrem Privatvermögen dafür. Eigentümer können auch für überhängende Äste, morsche Bäume sowie Schnee und Glatteis auf dem Gehweg zur Rechenschaft gezogen werden.

Wer ein Einfamilienhaus besitzt, muss für die meisten Reparaturen selbst aufkommen. Wer eine Eigentumswohnung hat, kann sich die Kosten in vielen Fällen mit den anderen Eigentümern teilen. So bildet die Eigentümergemeinschaft eine sogenannte Instandhaltungsrücklage, auf die bei Renovierungs- und Sanierungsarbeiten zurückgegriffen werden kann. Reicht die Rücklage nicht um die Kosten zu decken, können die Wohnungseigentümer eine gemeinsame Sonderumlage bilden.

Vorsicht beim Balkon

Die Instandhaltungsrücklage kommt vor allem bei größeren Maßnahmen zum Tragen, wie zum Beispiel Fassaden- oder Dachreparaturen. Auch Teile des eigenen Balkons können unter das Gemeinschaftseigentum fallen. Hier ist Vorsicht geboten: Zählt der Balkon zum Gemeinschaftseigentum, müssen Renovierungen zuvor mit den anderen Eigentümern abgesprochen werden!

2. Wert der Immobilie ermitteln

Der nächste Schritt ist es, sich über den Wert der geerbten Immobilie zu informieren. Gemeint ist nicht der Preis, zu dem die Immobilie gekauft wurde, sondern der aktuelle Verkehrswert. Besonders in beliebten Städten und guten Lagen hat sich der Wert von Immobilien in den vergangenen Jahren vervielfacht. Umgekehrt haben Häuser in ländlichen Gebieten sowie in Lagen mit schlechten wirtschaftlichen und sozialen Bedingungen rapide an Wert verloren. Der Verkehrswert ist insbesondere vor dem Hintergrund einer drohenden Erbschaftssteuer relevant.

Ein Rechenbeispiel:

Eine Mutter vererbt ihrer Tochter eine Immobilie im Wert von 600.000 Euro. Laut Paragraph 16 des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes (ErbStG) beträgt der Steuerfreibetrag bei Kindern aber nur 400.000 Euro. Der steuerpflichtige Teil – in diesem Fall 200.000 Euro – wird besteuert. Paragraph 19 ErbStG sieht vor, dass bei dieser Größenordnung elf Prozent Erbschaftssteuer anfallen. Die Tochter muss also 22.000 Euro an das Finanzamt nachzahlen. Ist die Immobilie abbezahlt, kann es sich lohnen, einen neuen Kredit aufzunehmen, um die Steuerschulden zu begleichen. So ist die Tochter nicht gezwungen, das Haus sofort zu verkaufen. Alternativ kann sie die Erbschaftssteuer in Raten tilgen.

Online-Wertermittlung oder Wertgutachter?

Die Online-Wertermittlung ist ideal für eine erste Einschätzung des Immobilienwertes, ersetzt aber keinen Wertgutachter. Ein gerichtsfestes Gutachten kann nur durch eine gutachterliche Wertermittlung erfolgen. Der Gutachter arbeitet sich in das konkrete Objekt ein und seine Wertanalyse wird in gerichtlichen Auseinandersetzungen als Bewertungsgrundlage akzeptiert. Das kann im Erbfall wichtig sein, zum Beispiel wenn Erbschaftssteuer fällig wird und der Immobilienwert strittig ist. Ein Haus, das sich aufgrund seines schlechten Zustands weder bewohnen noch vermieten lässt, ist in erster Linie ein Kostenverursacher. Zu den laufenden Kosten zählen die Grundsteuer, Versicherungsbeiträge sowie Gebühren für Strom und Heizung. Auch müssen Immobilieneigentümer für Müllentsorgung, Straßenreinigung und Entwässerung aufkommen. Wer eine Immobilie besitzt, die auf einem fremden Grundstück steht, muss außerdem mit einem Erbpachtzins rechnen. Im Gegenzug lassen sich Kosten, die im Zuge von Leerstand entstehen, steuerlich absetzen – sofern eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht. Das gilt insbesondere für Sanierungskosten.

3. Hypothek klären

Wer eine Immobilie erbt, sollte sich nicht zu früh freuen. Häufig ist der Nachlass überschuldet. Erben sollten deshalb auch die Verbindlichkeiten prüfen. Wie hoch ist die Restschuld? Ist eine Vermietung sinnvoll zur Tilgung der Schulden? Wie hoch ist der Verkaufserlös? Wie hoch die Grundschuld auf das Haus noch ist, erfährt man bei der Bank.

Wer schnell handelt, kann das überschuldete Erbe unter Umständen noch ausschlagen. Wer die Frist verstreichen lässt, sollte sofort einen Schuldnerberater einschalten.

4. Vermieten oder verkaufen?

Wer eine geerbte Immobilie verkaufen will, sollte auch die Spekulationsfrist im Auge behalten. Liegen zwischen Kauf und Verkauf des Objekts weniger als zehn Jahre, greift die Einkommensteuer nach Paragraph 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Allerdings wird nicht der gesamte Wert versteuert, sondern nur der Wertgewinn seit Kauf der Immobilie. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, bleibt der Verkauf steuerfrei.

Eine Vermietung kann sinnvoll sein – vor allem dann, wenn die Immobilie bereits abgezahlt ist oder die Mieteinnahmen die Gesamtausgaben decken. Nichtsdestotrotz sollten Eigentümer auch auf Unerwartetes vorbereitet sein. Marode Wasserleitungen oder veraltete Heizkörper können schnell Kosten in fünfstelliger Höhe verursachen. Wer dann auf Ersparnisse zurückgreifen kann, ist im Vorteil.

Bei weiteren Informationen rund um das Thema Immobilien- Kauf und Verkauf stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung!

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