Immobilien-Zwangsversteigerung – Worauf Bieter achten sollen!

Machen Sie ein Schnäppchen beim Immobilienkauf auf einer Zwangsversteigerung und erhalten Sie hier nützliche Ratschläge!

Bei Zwangsversteigerungen gibt es Immobilien deutlich unter Marktwert – so die gängige Vorstellung. Aus eigener Erfahrung kann ich es leider nicht bestätigen. Die Zeiten der „wahren“ Schnäppchen sind vorbei! Wirklich attraktive Immobilien finden oft auch bei Zwangsversteigerungen einen Käufer, der bereit ist, einen marktüblichen Preis zu zahlen. Zudem gibt es nur unvollständige Informationen über eine Immobilie und so bringt der Kauf immer auch ein gewisses Risiko mit sich.

Fehlende Informationen

Ist die Immobilie bewohnt, muss der Bewohner niemanden hineinlassen, auch nicht die Gutachter des Gerichts. Das Gutachten ist dann unvollständig, der Wert nur geschätzt und Informationen zum Innenzustand des Gebäudes fehlen. Außerdem kann sich eine Zwangsversteigerung über viele Monate und zum Teil sogar Jahre hinziehen. Das Gutachten wird aber nicht aktualisiert und der tatsächlichen Zustand der Immobilie kann von dem einst begutachten abweichen. Der Vorbesitzer muss auch keine Informationen zu Schäden oder Altlasten im Gebäude oder auf dem Grundstück herausrücken. Auf die Informationen des Gutachters gibt es keine Gewähr. Schimmelprobleme, ein nicht reparierter Wasserrohrbruch oder gesundheitsschädliche Baustoffe offenbaren sich möglicherweise erst nach der Übergabe der Immobilie.
Besonders ältere Objekte weisen einen erhöhten Sanierungsbedarf auf, der mit einkalkuliert werden sollte.

Fehlende Unterlagen

Manchmal fehlen Baupläne oder gar Mietverträge, weil sie der bisherige Eigentümer verloren hat oder nicht rausgibt. Zwischen dem neuen Besitzer und dem bestehenden Mieter gilt aber der alte Mietvertrag – und der neue Vermieter weiß nicht, was der alte Eigentümer und der Mieter vereinbart haben.

Probleme bei der Übergabe

Zieht der bisherige Eigentümer einer versteigerten Immobilie nicht aus, muss man sich möglicherweise um die Räumung kümmern.
Weigert sich der bisherige Eigentümer auszuziehen, muss der neue Eigentümer zwar nicht erst eine Zwangsräumung beantragen, denn der Beschluss über den Zuschlag gilt automatisch als Räumungstitel. Durchsetzen muss der neue Eigentümer die Räumung dennoch. Der Vollstreckungstermin wird vom Gerichtsvollzieher festgesetzt. Die Kosten trägt zwar eigentlich der bisherige Eigentümer – doch der hat ja üblicherweise ohnehin schon Schulden, wegen derer seine Immobilie zwangsversteigert wurde. Dann entstehen dem neuen Eigentümer zusätzliche Kosten, die einen vierstelligen Betrag erreichen können.

Überstürzter Bieterwettstreit

Wer unvorbereitet in eine Zwangsversteigerung geht, zahlt nicht nur möglicherweise einen Preis!
Eine unsichere Finanzierung oder aber ein im Bieterrausch zu hoch abgegebenes Gebot während der Versteigerung können im Nachhinein gravierende, finanzielle Folgen haben. Ein Rücktrittsrecht vom Immobilienkauf nach der Versteigerung besteht nicht.

Bestehende Schulden

Bestehende Grund- und Hypothekenschulden können unter Umständen beim Verkauf durch eine Zwangsversteigerung an den neuen Eigentümer übergehen und ein finanzielles Risiko darstellen.

Sondernutzungsrechte

Mögliche Sondernutzungsrechte können zu einem späteren Ärgernis werden z.B. ein bestehendes Wegerecht, Rohrleitungsrecht oder lebenslanges Wohnrecht.

Zusätzliche Kosten

Wer über eine Immobilienversteigerung ein günstiges Objekt ersteht, kann sich freuen. Doch aufgepasst, denn auch bei Zwangsversteigerungen lauern versteckte Ausgaben, die Sie als Schnäppchenjäger einkalkulieren sollten. Angefangen bei der Grunderwerbsteuer, ohne deren Entrichtung der frischgebackene Eigenheimbesitzer gar nicht erst in das Grundbuch eingetragen werden kann, gefolgt von den Kosten für die Grundbucheintragung selbst. Während sich die Grunderwerbsteuer auf Basis der Regularien des zuständigen Bundeslandes sowie der Summe des Gebotes errechnet, richten sich die Aufwendungen für den Grundbucheintrag nach dem amtlichen Schätzwert der Immobilie. Dazu kommt die vom Amtsgericht erhobene Zuschlagsgebühr, die je nach abgegebenem Angebot variiert. Auch wenn sich die Gesamtkosten vermutlich trotzdem auf einem recht günstigen Level halten werden, ist es unerlässlich alle Unkosten, Vorteile und Risiken im Vorfeld zu kennen und für sich abzuwägen.

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